「财税知识营改增对一般纳税人从价计征房产税的影响」现行房产税按照应税房产的运用现象采取从价

但未对从价计征房产税的营改增协调困惑予以明白。因为小范围纳税人外购房屋，【财税知识】营改增对一般纳税人从价计征房产税的影响，现行房产税按照应税房产的运用现象采取从价是什么，财政部契税个人所得税增值税依据根据土地情况方式通知，下面是【财税知识】营改增对一般纳税人从价计征房产税的影响！

现行房产税按照应税房产的运用现象采取从价计征与从租计征两种计税模式。《财政部我国税务总局对于营改增后契税房产税 土地增值税 个人所得税计税依据困惑的通知》（财税〔2019〕43号）对从租计征模式下租金款入的价税别离作出了要求，但未对从价计征房产税的营改增协调困惑予以明白。因为小范围纳税人外购房屋，或购进货物、设计代办与建筑代办可使用的自建房屋，或购进货物、设计代办与建筑代办等对房屋进行改建、扩建、修理、装璜,其取得的增值税公用发票注明的增值税税款还有增值税一般发票注明价款中包含的增值税税款，均应计入房产原值计征房产税。故营改增不对其从价计征房产税的交纳发生后果。本文联合案例分析营改增对普通纳税人从价计征房产税带来的后果。

一、营改征对应税房产原值确认的后果及协调

（一）取得增值税一般发票时应税房产原值的确认

普通纳税人取得应税房产时收到转让方开具的发票为增值税一般发票的，一般发票注明价款中包含的增值税税款因没办法抵扣，应计入房产原值计征房产税。

（二）取得增值税公用发发票时应税房产原值的确认

普通纳税人取得应税房产时收到转让方开具的发票为增值税公用发票，且公用发票注明的出项税额能够抵扣时，应税房产原值当然根据公用发票注明的不含税价款予以确认。

普通纳税人取得应税房产时收到转让方开具的发票为增值税公用发票，但公用发票注明的出项税额不得抵扣的，按照财会〔2019〕22号文件及《企业会计原则》、《小企业会计原则》要求，计征房产税的房屋原值当然包括不得抵扣的出项税额。按照现行要求，普通纳税人外购、建成（含改建、扩建、修理、装璜，下同）可使用的繁难计税办法计税项目、免征增值税项目、集体福利等的房屋不得抵扣出项税额。此外，，普通纳税人外购、建成的房屋可使用的前述不得抵扣用处以外别的用处，但因取得的增值税公用发票开具不满足要求、超越认证或确认限定时间、虚开等起因不得抵扣的出项税额也当然计入应税房产原值计征房产税。

例1：某机构为增值税普通纳税人，2019年7月外购一栋办公楼公用于免征增值税项目，增值税公用发票上注明的价款为1 000万元，增值税110万元，房产原值减除比例为30%。

该机构2019年下半年应纳房产税＝（1000+110）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝4.662（万元）

须留意的是，纳税人自建公用于繁难计税办法计税项目、免征增值税项目、集体福利房屋的，其为建成这些项目所购进货物、设计代办与建筑代办等支付的不得抵扣的出项税额已在建成流程中记入了“在建工程”等科目，并在房屋到达预约可运用状态后结转到“固定资产”等科目，故自建公用于前述项目的房屋，其原值已包含前述不得抵扣的出项税额，不需另行加计。

例2：某机构为增值税普通纳税人，2019年7月外购一批资料及建筑代办可使用的办公楼的修理，增值税公用发票上注明的资料价款为100万元，增值税17万元；修理价格100万元，增值税11万元，当月完工。该办公楼公用于免征增值税项目，修理前原值1 000万元，房产原值减除比例为30%。

该机构2019年下半年应纳房产税＝（1000＋100＋17＋100＋11）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝5.1576（万元）

（三）转让方被核定征税时取得应税房产原值的确认

按照财税〔2019〕36号文件要求，货物销售方、无形资产及房地产的转让方申消息的增值税计税依据显著偏低且无正当商业目的，税务机关有权核定其增值税计税依据。按照财税〔2019〕43号文件要求，税务机关核定的计税依据为不含税价。跟前金税三期中设置的开票规则为：若被核定计税依据的业务当然征收增值税，则税务机关代开的增值税公用发票与一般发票都依据核定的计税依据数额开具，并在备注栏注明理论成交费用。假如该项业务免征增值税，则无论纳税人申消息的计税依据是否偏低均按其申消息的成交费用开具增值税一般发票。因为金税三期中开票规则的设置和《发票管理方法》第三条对于发票是“买卖双方收付款项凭据”的定义不一样，且应税和免税开票规则有了差别，这使得税务机关核定房屋销售方（转让方）增值税计税依据情景下，购入房屋方依据发票落实应税房产原值时极易呈现谬误。

基于之上现象，普通纳税人外购房屋，在税务机关核定销售方（转让方）增值税计税依据的情景下，应税房产的原值依据之下规则落实：

（1）资产的销售方（转让方）当然交纳增值税，普通纳税人取得税务机关代开增值税公用发票的，当然按照公用发票备注栏注明的理论成交费用联合出项税额的抵扣现象落实应税房产原值。

出项税额能够抵扣的，应税房产原值＝公用发票备注栏注明的理论成交费用－能够抵扣的出项税额

出项税额不可以抵扣的，应税房产原值＝公用发票备注栏注明的理论成交费用

（2）资产的销售方（转让方）当然交纳增值税，纳税人取得税务机关代开的增值税一般发票的，当然按照一般发票备注栏注明的理论成交费用落实应税房产原值。

（3）资产的销售方（转让方）免征增值税，纳税人取得税务机关代开的增值税一般发票的，当然按照一般发票注明的数额落实应税房产原值。

例3：A机构向李某购置其自建的门面房一间，双方商定的含税销售额 80 万元。落实A机构不一样现象下购入门面房的原值。

（1）税务机关认定李某转让费用显著偏低且没能正当商业目的，核定李某转让门面房的计税费用100 万元（不含税），增值税征收率5%，A机构取得税务机关代开的增值税公用发票。

李某应纳增值税=1000000×5%= 50000元

增值税公用发票注明不含税价款数额=1000000-50000=950000元

公用发票备注栏注明理论成交费用为（含税）80万元

出项税额可抵扣现象下门面房原值＝800000－50000＝750000元

出项税额不可抵扣现象下门面房原值＝800000元

（2）税务机关认定费用李某转让显著偏低且没能正当商业目的，核定李某转让门面房的计税费用100 万元（不含税），增值税征收率5%，A机构取得税务机关代开的增值税一般发票。

李某应纳增值税=1000000×5%=50000元

增值税一般发票注明的价款＝100万元

一般发票备注栏注明理论成交费用为（含税）80万元

门面房原值＝80万元

（3）二手房估计系统中李某转让门面房的估计费用为100 万元（不含税），假设李某转让门面房免征增值税，A机构取得税务机关代开的增值税一般发票。

增值税一般发票注明的价款＝80万元

门面房原值＝80万元

二、应税房产用处转换对房产原值的后果

（1）按照财会〔2019〕22号文件要求，已抵扣出项税额的房屋转为公用于繁难计税办法计税项目、免征增值税项目、集体福利甚至个人消费的，按现行增值税制度要求不得从销项税额中抵扣的出项税额，应计入“固定资产”等科目。此种现象下，计税房产原值当然作相对的调增。按照《房地产出项税额按时间抵扣暂行方法》（我国税务总局公开宣告2019年第15号）要求，前述不得抵扣的出项税额按之下公式计算：

不得抵扣的出项税额＝（已抵扣出项税额＋待抵扣出项税额）×房地产净值率

房地产净值率＝（房地产净值÷房地产原值）×100%。

房地产净值，是指纳税人按照财务会计制度计提折旧后的余额。

例4：2019 年 6 月 5 日，A机构购入一栋办公楼，取得增值税公用发票并认证通过，公用发票上注明的数额为 10 000 万元，增值税额 1 100万元。该办公楼既可使用的增值税应税项目，又可使用的增值税免税项目。该纳税人根据固定资产管理该办公楼，分10 年计提折旧，无残值。2019 年10 月A将该办公楼扭转用处，公用于增值税免税项目。房产原值扣除比例为30%。

①房地产净值率＝〔10000－10000÷（10×12）×16〕÷10 000 ＝86.67%

②不得抵扣的出项税额＝1100×86.67%＝953.37（万元）

③该厂房2019年当然交纳的房产税

＝10 000×（1-30%）×1.2%×9÷12＋（10 000＋95资质转让3.37）×（1-30%）×1.2%×3÷12＝86（万元）

（2）按照财会〔2019〕22号文件要求，原不得抵扣且未抵扣出项税额的房屋，因扭转用处等可使用的允许抵扣出项税额的应税项目的，应按允许抵扣的出项税额，借记“应交税费——应交增值税（出项税额)”科目，贷记“固定资产”等科目。此种现象下，计税房产原值应作相对调减。按照我国税务总局公开宣告2019年第15号的要求，前述可抵扣的出项税额按之下公式计算：

可抵扣出项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的出项税额×房地产净值率

前述可抵扣出项税额，应取得2019年5月1以后开具的符合法律有作用的的增值税扣税凭证。

例5：2019 年 7 月 5 日，B机构购进一座办公楼，价款合计2 220 万元（含税）。该大楼公用于进行技术开发运用，取得的款入均为增值税免税款入，计入固定资产管理，并于次月开始采用直线法计提折旧，折旧年限10 年，无残值。7 月 20 日，B机构取得该大楼如下3份发票：增值税公用发票一份并认证相符，公用发票注明的数额为 1 000 万元，税额 110 万元；增值税公用发票一份不断未认证，公用发票注明的数额为 600 万元，税额 66 万元；增值税一般发票一份，一般发票注明的数额为 400 万元，税额 44 万元。2019年 7 月，纳税人将该大楼扭转用处，可使用的允许抵扣项目，计算该大楼2019年当然交纳的房产税。

①房地产净值率＝〔2220－2 220÷（10×12）×12〕÷2 220＝90%

②可抵扣出项税额

纳税人购进该大楼时共取得3份增值税发票，这里面2份增值税公用发票属于增值税扣税凭证，但1份在用处扭转前仍未认证相符，属于不得抵扣的增值税扣税凭证。因而，该大楼允许抵扣的增值税扣税凭证注明税额为 110 万元。

可抵扣出项税额＝110×90%＝99 （万元）

③该大楼2019年应纳房产税＝2 220×（1－30%）×1.2%×6÷12＋（2 220－99）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝18.2322（万元）

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